EIENDOMSBEDRYF QUO VADIS!

Die Eiendomsagentskap

Deur die jare is die toelatingsvereistes om as Eiendomsagent op te tree redelik verslap. Die doel was om meer mense die geleentheid te gee om tot die mark toe te tree.

Die Raad vir Eiendomsagentskapsaangeleenthede(Estate Agency Affairs Board)het egter sekere minimum-vereistes daargestel waaraan ‘n individu moet voldoen voordat hy as ‘n eiendomsagent kan praktiseer.

1)Hy moet by die Raad vir Eiendomsagentskapsaangeleenthede(Die Raad) aansoek doen om as agent op te tree.

2)Na aanvaarding reik Die Raad ‘n Getrouheidsfondssertifikaat uit ‘n Getrouheidsfondssertifikaat waarborg dat die agent en die agentskap voldoen aan die minimum toelatingsvereistes.

3) Agente in besit van ‘n Getrouheidsfondssertifikaat kan verder in vier kategorieë verdeel word:

Prinsipaal-agente
‘n Agent wat as die prinsipaal van ‘n agentskap optree. ‘n Prinsipaal moet aan spesiale toelatingsvereistes voldoen.

Nie-Prinsipaal-agente
Hierdie agente praktiseer onder die bestuur van ‘n prinsipaal.

Kandidaat-agente

(a) Agente mag vir ‘n jaar lank as kandidaat by ‘n agentskap praktiseer, maar mag geen transaksie beklink sonder die toesig van sy prinsipaal/gekwalifiseerde agent nie.
(b) By die suksesvolle voltooiing van die Raad se eksamen kan ‘n kandidaat onmiddellik volle nie-prinsipaal status verwerf.

Prokureur-werknemer

‘n Getrouheidsfondssertifikaat moet jaarliks hernieu word en op ‘n prominente plek in die agentskap ten toon gestel word.

Indien u met ‘n agentskap of agent sake doen en die agentskap of enige van die agente werksaam by die agentskap voldoen nie aan die vereistes nie,

is u nie gedek deur die Raad vir Eiendomsagente se Getrouheidswaarborgfonds nie.

Met ‘n dispuut is u ook nie aanspreeklik vir kommissie aan die agentskap nie.

Enige oortreding van nakoming van die vereistes van die Raad is ook ‘n oortreding van Die Raad se Gedragskode vir Eiendomsagente.

Die Raad kan na goeddunke bepaalde stappe doen om:

• Die agentskap en/of die agent na ‘n verhoor te beboet
• En/of te verbied om verder te praktiseer.

4. Die Eiendomsagentskap moet ook jaarliks aansoek doen om hernuwing van sy Getrouheidsfondssertifikaat.

Die Eiendomsagentskap moet verder aan die volgende vereistes voldoen:

(a) Die agentskap moet ‘n “Trustrekening hê wat geregistreer is in terme van

Onderafdeling 32 (1) van die Eiendomsagentskapwet, 112/1976”. Hiervolgens moet ‘n agentskap alle gelde deur hom ontvang namens ‘n persoon (regs- of natuurlike persoon) in sy trustrekening inbetaal. Dit sluit in alle deposito’s en huurgelde

(b) Hierdie Trustrekening is onderworpe aan ‘n jaarlikse Trust-oudit deur ‘n ouditeur, waarna ‘n ouditeursverslag deur die ouditeur aan die Raad verskaf word. Enige kontant-uitbetaling ten opsigte van deposito’s en of huurgelde deur ‘n agentskap is dus ‘n oortreding van die wet.

(c) Is die agentskap vir B.T.W. geregistreer? (indien nie, hoekom nie?).Die agentskap of ontduik sy verpligting t.o.v. die wet, of sy omset is nie hoog genoeg om verplig te wees om vir B.T.W. te registreer nie. (Sommige agentskappe verkies egter om nie te registreer vir BTW nie en het daarom ‘n onregverdige voordeel bo ander agente aangesien hy dan nie BTW hoef te hef en te vorder op sy kommissie nie !)

Sommige hef nog steeds “BTW” van kliënte sonder dat kliënte bewus is van die ware toedrag van sake.

Bogenoemde moet nie verwar word met die diens wat u van die agentskap ontvang nie.Alle agentskappe is verplig om aan hierdie vereistes te voldoen of hulle nou goeie diens gee of nie !

Role of the Board

The Board regulates the estate agency industry by licensing practitioners. The law under which the Board operates:
1. requires that practitioners meet certain standards in order to become licensed ; and
2. prohibits unethical conduct in the practice of estate agency.

The Board achieves regulation through:

Preventing unsuitable persons from entering the industry.

Administering a qualifying examination for new applicants.

Investigating complaints concerning improper estate agency conduct and activity.

Imposing disciplinary sanction on estate agents found to have violated the licensing Act or Code of Conduct, and

Reimbursing consumers who have suffered financial loss through the theft by estate agents of trust monies, from its Fidelity Fund.

The role of the Board is neither to protect the regulated industry nor to protect consumers at all cost. Instead, the role of the Board is to protect the public interest. Protecting the public interest means assuring every individual's right to justice and equal treatment whether that individual is a consumer or estate agent practitioner. The Board must, therefore, use its best efforts to achieve fair and impartial enforcement of the law

In hierdie baie kompeterende bedryf is daar dus baie faktore wat u in aanmerking moet neem wanneer u besluit om van ‘n Eiendomsagentskap gebruik te maak.

Ter wille van u eie beskerming en gemoedsrus moet u dus van die volgende seker maak:

1.Voldoen die Eiendomsagentskap aan die vereistes van die wet?

• Is die Agentskap in besit van ‘n wettige Getrouheidsfondssertifikaat?
• Is die Prinsipaal van die Agentskap in besit van ‘n wettige Getrouheidsfondssertifikaat?
• Is die agent in besit van ‘n wettige Getrouheidsfondssertifikaat?
• Is die agent ‘n kandidaat? Indien wel, praktiseer hy onder toesig van die Prinsipaal/gekwalifiseerde agent?
• Het die Agentskap ‘n trustrekening en word u gelde volgens prosedure gehanteer?

2.Kundigheid en Ondervinding

• Hoe lank bestaan die Agentskap al ?
• Wat is die kundigheid en ondervinding van die Prinsipaal (die eienaar of bestuurder)?
• Watter kennis en ondervinding het die Agentskap (individueel en kollektief) van die bedryf met al sy fasette (regsaspekte, finansiering, etniese gedragskode, finansiële advies) asook die plaaslike marktoestande?
• Weet hy wat die groei van eiendomwaardes in ‘n bepaalde area was oor ‘n bepaalde tydperk?
• As u advies sou wou hê, wie sal u kontak?
• Ondergaan die agente en die Prinsipaal gereeld opleidingskursusse en het die Agentskap toegang tot sulke geriewe?
• Watter tegnologie is tot die Agentskap se beskikking om sy kundigheid te verhoog? Dit sluit in:
  • 1. Munisipale waardasies
  • 2. Aktekantoorinligting
  • 3. Internet-toegang ten einde navorsing te kan doen oor markaanduidings, verkoopstendense, nuwe verwikkeling, en vele meer
  • 4. Kan hy vir u ‘n markanalise (Comparative Market Analysis) doen op u eiendom?Weet hy wat dit is?
  • 5. Digitale kamera om beeldmateriaal aan u te verskaf of te versend

3.Kliënte Ondersteuning

• Databasis
  
  • 1. Het die Agentskap ‘n databasis van eiendomme (wat op datum is) sodat hy u kan bedien met die jongste inligting oor die eiendomme waaraan hy u wil bekend stel?
    
  • 2. Indien die Agentskap nie het waarna u soek nie, kan hy die databasis gebruik om vir u te soek wat u wil hê?
    
• Webblad
  
  • 1. Het die Agentskap ‘n Webblad vir die blootstelling van u eiendom?
  • 2. Kan u op sy Webblad gaan kyk na die eiendomme in die mark sodat u ‘n idée kan kry van die mark in die area waarin u belangstel of waarin u eiendom geleë is?
  • 3. Is die Website op datum of is die inligting daarop verlede jaar se inligting?
• By wie kla u?
  • 1. Is daar ‘n plek waar u kan gaan navraag doen indien u nie tevrede is met die antwoorde wat die eienaar / bestuurder / prinsipaal (die “baas”) aan u verskaf nie?
  • 2. In die geval van ‘n “Franchise”, kan u die “Franchisor” kontak?
• Verwysings
  • Het die Agentskap ‘n verwysingsnetwerk vir kontak met agente op Nasionale grondslag.
  • Kan die Agentskap aan u verwysings verskaf oor tevrede kopers en verkopers oor ‘n redelike lang tydperk?

Vra hierdie vrae, vind uit met wie u besigheid doen, kry verwysings !

4.Diens

· Die basiese standaard van diens word aan die agent voorgeskryf deur die:

Die Raad se Gedragskode vir Eiendomsagente.

Die gedragskode is beskikbaar op Die Raad se webbladsy by www.eaab.org.za in .pdf formaat.

Enkele aanhalings uit die gedragskode wat vir u van belang kan wees:

CODE OF CONDUCT

In terms of estate agents’ general duty to members of the public and other persons or bodies, an estate agent-

2.4 Shall comply with both the Act and the regulations promulgated thereunder

No estate agent shall-

3.3 Accept a sole mandate, or the extension of the period of an existing sole mandate, unless-

3.3.1 All the terms of such mandate (or extension, as the case may be) are in writing and signed by the client;

3.3.2 The expiry date of the mandate (or extension, as the case may be) which shall be expressed as a calendar date, is specifically recorded in the written sole mandate (or extension, as the case may be);

3.8 Knowingly or negligently make a material misrepresentation concerning the likely market value or rental income of immovable property to a seller of lessor thereof, in order to obtain a mandate in respect of such property;

3.9 Accept a mandate in respect of any immovable property if the performance of the mandate required specialized skill of knowledge falling outside his field of competence, unless he will in the performance of the mandate be assisted by a person who has the required skill or knowledge and this fact is disclosed in writing to the client;

4 Accept a sole mandate to sell or let immovable property, unless he has explained in writing to the client:-

3.10.2 What specific obligations in respect of the marketing of the property will be assumed by the estate agent in his endeavour to perform the mandate: Provided that such explanations, if contained in a standard preprinted or typed sole mandate document, shall be in lettering not smaller than that generally used in the remainder of the document.

No estate agent shall-

5.1 In his capacity as an estate agent publish or cause to be published any advertisement which could create the impression that it was published by the owner, seller or lessor of immovable property, or by a prospective purchaser or lessee of immovable property;

5.3 Claim to be an expert or to have specialized knowledge in respect of any estate agency service if, in fact, he is not such an expert or does not have such special knowledge;

5.7 Inform a seller or purchaser, or prospective seller or purchaser, of immovable property in respect of which he has been given a mandate to sell or purchase, that he has obtained an offer in respect of the property from a purchaser or the seller (as the case may be), unless such offer-

5.7.1 is in writing; and

5.7.2 has been signed by the offeror; and

5.7.3 is to the knowledge of the estate agent concerned, a bona fide offer;

No estate agent shall-

8.3 Introduce a prospective purchaser or lessee to any immovable property or to the seller or lessor thereof, if he knows, or has reason to believe, that such person has already been introduced to such property or the seller or lessor thereof by another estate agent and that there is a likelihood that his client may have to pay commission to such other, or to more than one estate agent, should the sale or lease be concluded through his intervention;

Provided that the aforegoing shall not apply if the estate agent has informed his client of such likelihood and obtained his written consent to introduce such party to the property of the seller or lessor thereof;

5.Kommissie

1. Kommissie is en bly onderhandelbaar of die agentskap nou watter kommissie persentasie adverteer.

2. Sommige agentskappe voeg by die verkoper se prys die “standaard” kommissie (7.5% plus BTW.) as ‘n basis om ‘n verkoopprys te bepaal vanwaar alle partye dan wanneer daar ‘n bevoegde koper is,onderhandel.(soms word agentskappe daarvan beskuldig dat hulle duurder as ander is of huise se pryse hoër maak om dan meer kommissie te verdien ?!) Die eiendomsagentskapsbedryf was een van die eerstes en vir ‘n lang tyd die enigste in die bedryf wat op ‘n kommissie-basis werk, waar kliente presies weet wat die agent uit die transaksie verdien.

Waarom is die nasionale riglyn 7,5 % kommissie? Dit it die gemiddelde vergoeding wat benodig word vir ‘n doeltreffende agentskap en agent om kwaliteit diens te lewer volgens die riglyne van die Raad. As u kommissie onderhandel of verminderde kommissie aangebied word moet u, uself afvra as kliënt watter komponent van diens, bemarking en ondersteuning derhalwe daardeur ingeboet word.

3. Agente verdien kommissie op grond van die effektiewe oorsaak van die transaksie.’n Agentskap dryf in werklikheid handel in inligting wat met groot onkoste verkry is, met kliënte wat van meet af weet dat daar kommissie ter sprake is.

Dit is die diens wat ‘n Eiendomsagentskap lewer.

4. Gereeld egter probeer kliënte hierdie kommissie, nadat hulle die inligting (die eiendom,sy adres, sy groote, sy ligging, sy prys, die koper/die verkoper,die vergelykbare eiendomme in die mark, voorstel van ‘n eiendom of die koper/verkoper aan ‘n kliënt ) bekom het deur ‘n agent, te ontduik.(hierdie inligting is primêr tot die aanspraak van ‘n agent as effektiewe oorsaak van die transaksie.)

5. Na-verkope diens handel oor die ondersteuning wat die agentskap bied om die transaksie suksesvol deur al die prosesse te neem,waarna hy slegs sy kommissie ontvang as die transaksie suksesvol was.(ook in ‘n groot mate ‘n uitsondering op die rëel in die vergoeding van persone wat op ‘n kommissiebasis werk !)

6. ‘n Eiendomsagent doen dus in wese 5 transaksies vir een suksesvolle transaksie:

• onderhandel ‘n verkoopsmandaat met ‘n verkoper t.o.v die eiendom en die prys.
• verkry ‘n mandaat van ‘n koper t.o.v. eiendomme en die prysklas en stel hom/haar voor aan eiendomme/verkopers.
• onderhandel terme,voorwaardes enprys in ‘n koopooreenkoms tussen ‘n verkoper en koper
• onderhandel en adviseer oor finansieringsmoontlikhede waarsonder geen transaksie kan plaasvind nie.
• wees behulpsaam met die oordrag-proses.

En dan eers word hy betaal !

Evalueer ‘n Agent en/of ‘n Agentskap deeglik, behandel hom billik, respekteer sy kundigheid , entoesiasme en ondervinding en u is dalk in vir vir ‘n verrassing oor die waarde wat u gaan kry vir die kommissie wat u aan hom betaal.

Opgestel deur Flip Minnaar van Aïda Heidelberg in belang van die Eiendomsagentskapsbedryf in Heidelberg